Grundsteuer-Rechner 2025
Grobe, aber nachvollziehbare Schätzung deiner jährlichen Grundsteuer ab 2025, mit dem richtigen Modell für dein Bundesland und voll aufgeschlüsselter Rechenkette.
Trag Bundesland, Flächen, Bodenrichtwert und Hebesatz ein. Der Rechner wählt automatisch das richtige Grundsteuer-Modell und zeigt Grundsteuerwert, Steuermessbetrag und die jährliche Grundsteuer mit jedem Rechenschritt.
Grundsteuer-Rechner
Grobe, aber nachvollziehbare Schätzung der jährlichen Grundsteuer B ab 2025, mit dem richtigen Modell für dein Bundesland und voll aufgeschlüsselter Rechenkette.
Lage und Grundstück
Bundesmodell: wertabhängiges Ertragswertverfahren.
Findest du kostenlos über das BORIS-Portal deines Bundeslandes.
Gebäude und Gemeinde
Bei Kernsanierung gilt das Sanierungsjahr. Maßgeblich ist der Stand 1.1.2022.
Legt deine Gemeinde fest. Viele Kommunen haben ihn zur Reform 2025 neu beschlossen.
Annahmen (optional anpassen)
Grober Richtwert für dein Bundesland. Den exakten Wert (aus Anlage 39 BewG, inkl. Mietniveaustufe) findest du auf deinem Grundsteuerwertbescheid. Trag ihn ein, dann liegt die Schätzung sehr nah am Bescheid.
Geschätzte Grundsteuer B (Nordrhein-Westfalen)
Grundsteuerwert
320.200 €
Steuermessbetrag
99,26 €
Grundsteuer pro Jahr
476 €
≈ 39,70 € pro Monat
So setzt sich die Schätzung zusammen
Nettokaltmiete 6,80 €/m² × 140 m² × 12
jährlicher Rohertrag
11.424 €
− Bewirtschaftungskosten 21,0 %
= Reinertrag
9.025 €
× Vervielfältiger (RND 53 J., Zins 2,5 %)
Faktor 29,19
263.468 €
Bodenwert 600 m² × 350 €/m²
210.000 €
× Abzinsung des Bodenwerts
Faktor 0,270
56.735 €
= Grundsteuerwert (abgerundet)
320.200 €
× Steuermesszahl 0,31 ‰
= Steuermessbetrag
99,26 €
× Hebesatz 480 %
476 €
Wie wird die Grundsteuer ab 2025 berechnet?
Die Grundsteuer entsteht immer in drei Schritten: Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Messbetrag, und Messbetrag × Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer. Den Grundsteuerwert und den Messbetrag setzt das Finanzamt fest, den Hebesatz die Gemeinde. Nur das Zusammenspiel ergibt die Zahl auf deinem Bescheid.
Im Bundesmodell (elf Länder) wird der Grundsteuerwert für Wohngrundstücke im Ertragswertverfahren ermittelt: eine typisierte Jahresnettokaltmiete (Anlage 39 BewG) abzüglich pauschaler Bewirtschaftungskosten ergibt den Reinertrag, der über die Restnutzungsdauer kapitalisiert wird. Dazu kommt der abgezinste Bodenwert (Fläche × Bodenrichtwert). Mindestens werden 75 % des Bodenwerts angesetzt.
Fünf Länder gehen eigene Wege: Bayern rechnet rein über Flächen (Äquivalenzzahlen 0,04 €/m² Boden und 0,50 €/m² Wohnfläche, Wert egal). Hamburg und Niedersachsen übernehmen das Flächenmodell und ergänzen einen Lage-Faktor (Wohnlage bzw. Bodenrichtwert-Verhältnis). Hessen arbeitet ebenfalls mit einem Lage-Faktor. Baden-Württemberg nutzt das Bodenwertmodell: nur Fläche × Bodenrichtwert, das Gebäude spielt keine Rolle.
Dieser Rechner liefert eine grobe Schätzung, keine amtliche Berechnung. Die Methode und die Messzahlen sind korrekt abgebildet, die typisierte Nettokaltmiete im Bundesmodell ist ein Richtwert, den du mit dem Wert aus deinem Bescheid überschreiben kannst. Für Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke (Sachwertverfahren) ist das Tool nicht gedacht.
Grobe Modellrechnung für Wohngrundstücke (Grundsteuer B) ab 2025. Typisierte Nettokaltmiete und Bewirtschaftungskosten sind Näherungswerte, der exakte Grundsteuerwert steht in deinem Bescheid. Sonderfälle (Kernsanierung, Denkmalschutz, sozialer Wohnungsbau, Erbbaurecht, Geschäftsgrundstücke) sind nicht abgebildet. Keine Steuerberatung. Alle Berechnungen laufen lokal in deinem Browser.
Drei Schritte zur Grundsteuer
Die Grundsteuer entsteht überall gleich aufgebaut: Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Messbetrag, dann Messbetrag × Hebesatz = Grundsteuer. Den Grundsteuerwert und den Messbetrag setzt das Finanzamt fest, den Hebesatz die Gemeinde. Die meisten Tools zeigen nur die Endzahl. Hier siehst du jeden Schritt, damit du deinen Bescheid grob gegenchecken kannst.
Welches Modell gilt für dich?
- Bundesmodell (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, NRW, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen): Der Grundsteuerwert für Wohngrundstücke kommt aus dem Ertragswertverfahren, also aus einer typisierten Jahresnettokaltmiete abzüglich pauschaler Bewirtschaftungskosten plus abgezinstem Bodenwert. Saarland und Sachsen nutzen abweichende Steuermesszahlen.
- Bayern: reines Flächenmodell, 0,04 €/m² Boden und 0,50 €/m² Wohnfläche, der Wert spielt keine Rolle.
- Baden-Württemberg: Bodenwertmodell, nur Fläche × Bodenrichtwert, das Gebäude zählt nicht.
- Hamburg und Niedersachsen: Flächenmodell plus Lage-Faktor (Wohnlage bzw. Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenrichtwert).
- Hessen: Flächen-Faktor-Modell mit Bodenrichtwert-Faktor.
Wie genau ist das?
Methode und Steuermesszahlen sind korrekt hinterlegt, Vervielfältiger und Abzinsung werden exakt aus der Barwertformel gerechnet. Im Bundesmodell ist die monatliche Nettokaltmiete je m² ein Richtwert je Bundesland. Den exakten Wert (aus Anlage 39 BewG inklusive Mietniveaustufe) findest du auf deinem Grundsteuerwertbescheid und kannst ihn im Feld „Annahmen" überschreiben. Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke (Sachwertverfahren) bildet das Tool nicht ab.
Verwandte Tools
- Mieten vs. Kaufen Rechner für die Frage, ob sich Eigentum gegenüber Miete plus ETF lohnt. Die Grundsteuer gehört zu den laufenden Eigentumskosten.
- Sondertilgungs-Rechner für die Frage, wie viel zusätzliche Tilgung an Zinsen spart.
- Notgroschen-Rechner für die Reserve, die du als Eigentümer für laufende Kosten und Reparaturen brauchst.
Hinweis: Grobe Modellrechnung für Wohngrundstücke (Grundsteuer B) ab 2025. Typisierte Nettokaltmiete und Bewirtschaftungskosten sind Näherungswerte, der exakte Grundsteuerwert steht in deinem Bescheid. Sonderfälle (Kernsanierung, Denkmalschutz, sozialer Wohnungsbau, Erbbaurecht, Geschäftsgrundstücke) werden nicht abgebildet. Keine Steuerberatung. Alle Berechnungen laufen lokal in deinem Browser.
Häufige Fragen
Wie wird die Grundsteuer ab 2025 berechnet?
Immer in zwei Schritten: Grundsteuerwert × Steuermesszahl ergibt den Messbetrag, und Messbetrag × Hebesatz der Gemeinde ergibt die jährliche Grundsteuer. Wie der Grundsteuerwert ermittelt wird, hängt vom Bundesland ab.
Warum rechnet jedes Bundesland anders?
Elf Länder nutzen das wertabhängige Bundesmodell (Ertragswertverfahren). Bayern rechnet rein über Flächen, Baden-Württemberg nur über den Bodenwert, Hamburg und Niedersachsen über Flächen plus Lage-Faktor, Hessen über einen Lage-Faktor. Der Rechner wählt automatisch das passende Modell.
Wie genau ist die Schätzung?
Die Methode und die Steuermesszahlen sind korrekt abgebildet. Im Bundesmodell ist die typisierte Nettokaltmiete ein Richtwert. Trägst du den exakten Wert aus deinem Grundsteuerwertbescheid ein, liegt das Ergebnis sehr nah am Bescheid. Es ist eine Schätzung, kein amtlicher Bescheid.
Woher bekomme ich Bodenrichtwert und Hebesatz?
Den Bodenrichtwert liefert kostenlos das BORIS-Portal deines Bundeslandes, den Hebesatz die Gemeinde. Viele Kommunen haben ihn zur Reform 2025 neu festgelegt, prüfe also den aktuellen Wert.