Mieten vs. Kaufen Rechner
Vergleicht das Nettovermögen über die Zeit: Eigentum gegen Miete plus ETF-Sparplan. Mit Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Makler, Notar, Instandhaltungsrücklage und Steuer auf ETF-Gewinne.
Mieten oder kaufen?
Die meisten Mieten-vs-Kaufen-Rechner vergleichen nur Monatsraten und unterschlagen, was das Eigenkapital im ETF verdient hätte. Dieser Rechner stellt das Nettovermögen beider Varianten gegenüber, inklusive Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Notar, Makler, Instandhaltungsrücklage und Steuer auf ETF-Gewinne.
Mieten vs. Kaufen Rechner
Vergleicht das Nettovermögen über die Zeit: Eigentum (Immobilie minus Restschuld plus ETF-Reserve) gegen Miete (Eigenkapital plus monatliche Differenz im ETF). Mit Grunderwerbsteuer nach Bundesland, Makler, Notar, Instandhaltungsrücklage und Abgeltungsteuer auf ETF-Gewinne.
Immobilie
Grunderwerbsteuer: 26.000 €
≈ 8.000 €
≈ 14.280 € (seit 12/2020 i.d.R. je 3,57 % auf Käufer und Verkäufer)
Finanzierung
Darlehen: 368.280 € (92 % vom Kaufpreis)
Annuität: 1.780 € / Monat
≈ 333 € / Monat (Petersche Formel ≈ 1 %)
Mieten
Mietrendite (Kaltmiete/Kaufpreis): 3,90 %
Marktdurchschnitt
Langfristiger DE-Schnitt
ETF-Alternative & Zeitraum
Breit gestreuter Aktien-ETF, langfristiger Mittelwert ≈ 6–7 %
Ergebnis nach 25 Jahren
Mieten ist um 61.285 € besser.
Vermögen Käufer
594.571 €
Immobilie 656.242 € − Restschuld 61.671 €
Vermögen Mieter
655.857 €
ETF nach Abgeltungsteuer
Vermögensverlauf über die Zeit
Beide Kurven zeigen das Nettovermögen am Jahresende. Der Käufer-Strang enthält den Immobilienwert minus Restschuld plus ggf. einen ETF-Sparplan (Differenz nach voller Tilgung).
Einmalige Kaufnebenkosten
Das sind 12,1 % des Kaufpreises — und 100 % Verlustgeld gegenüber der Miet-Variante.
Monatliche Belastung im ersten Jahr
Grundsteuer, Nebenkosten und Versicherung fallen für beide an und sind nicht enthalten.
Wie wird gerechnet?
Käufer: Eigenkapital geht komplett in Kaufpreis und Nebenkosten. Das Darlehen wird als Annuitätendarlehen mit monatlicher Zinsverrechnung getilgt. Der Immobilienwert wächst mit der eingestellten Wertsteigerung, die Restschuld sinkt mit jeder Rate. Vermögen = Immobilienwert − Restschuld + ggf. ETF-Sparplan.
Mieter: Eigenkapital wandert sofort in einen breit gestreuten Aktien-ETF. Monatlich wird die Differenz zwischen Kauf-Belastung (Annuität + Instandhaltung) und Kaltmiete in den ETF nachgelegt. Bezahlt der Käufer später weniger als der Mieter (etwa nach Volltilgung), kehrt sich der Sparplan um und der Käufer baut ETF-Vermögen auf.
Steuern: Selbstgenutzte Immobilien sind beim Verkauf steuerfrei. Auf ETF-Gewinne wird am Vergleichsende die Abgeltungsteuer (26,375 % inkl. Soli) auf 70 % des Gewinns angesetzt (30 % Aktien-Teilfreistellung), in Summe 18,46 %. Der Sparerpauschbetrag (1.000 €) bleibt zur Vorsicht außen vor, ebenso die jährliche Vorabpauschale.
Grunderwerbsteuer wird je nach Bundesland mit dem aktuellen Satz angesetzt (3,5 % in Bayern und Sachsen bis 6,5 % in NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein). Notar und Grundbuch liegen in der Regel bei rund 1,5–2,0 %. Maklercourtage beträgt seit Dezember 2020 für den Käufer i.d.R. 3,57 % inkl. MwSt (hälftige Teilung mit dem Verkäufer).
Nicht enthalten: Grundsteuer und allgemeine Nebenkosten (Wasser, Müll, Strom), weil sie für beide Seiten anfallen. Auch keine Sondertilgungen, kein Anschlussdarlehen-Risiko nach Zinsbindung, keine Inflation als separater Effekt — alle Größen werden nominal gerechnet.
Vereinfachtes Modell. Reale Renditen, Mieten und Immobilienpreise schwanken stark, regional und über die Zeit. Keine Anlage- oder Finanzierungsberatung. Alle Berechnungen laufen lokal in deinem Browser.
So nutzt du den Rechner:
- Wähle ein Beispiel oder gib Kaufpreis, Eigenkapital und Kaltmiete selbst ein.
- Stelle dein Bundesland ein, damit die richtige Grunderwerbsteuer angesetzt wird.
- Justiere Zins, Tilgung und ETF-Rendite nach deiner Einschätzung.
- Lies das Ergebnis ab: Vermögen am Ende, Break-Even-Jahr und Kurvenverlauf.
Was den Rechner von anderen unterscheidet
- Eigenkapital ist nicht „weg", sondern arbeitet anderswo. Das Geld, das beim Kauf in Immobilie plus Nebenkosten gebunden ist, würde beim Mieter im ETF landen. Genau das wird hier simuliert.
- Monatliche Differenz wird konsequent investiert. Zahlt der Käufer mehr pro Monat als die Miete kostet, spart der Mieter die Differenz in den ETF. Kehrt sich das Verhältnis später (nach Volltilgung oder durch starke Mietsteigerung) um, baut der Käufer ein ETF-Polster auf.
- Steuer auf ETF-Gewinne ist eingerechnet. Abgeltungsteuer 26,375 % auf 70 % des Gewinns (Aktien-Teilfreistellung), also effektiv rund 18,5 %. Das verhindert, dass der ETF künstlich besser aussieht.
- Grunderwerbsteuer nach Bundesland. Von 3,5 % (Bayern, Sachsen) bis 6,5 % (Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein) — je nach Standort sind das 12.000 € oder 26.000 € bei 400.000 € Kaufpreis.
Die einmaligen Kaufnebenkosten
Beim Immobilienkauf fallen vor dem Einzug Kosten an, die nicht auf den Immobilienwert einzahlen und nicht zurückkommen:
- Grunderwerbsteuer: Landesrecht, 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises.
- Notar und Grundbuch: Bundeseinheitlich nach GNotKG, in der Regel rund 1,5 % bis 2,0 %.
- Maklercourtage: Seit Dezember 2020 trägt der Käufer i.d.R. 3,57 % inkl. MwSt (hälftige Teilung). Bei provisionsfreien Objekten 0 %.
In Summe liegen die Nebenkosten in NRW oder Brandenburg leicht bei 12 % vom Kaufpreis. Das ist der Vorsprung, den der Mieter am Tag 0 im ETF stehen hat, plus das Eigenkapital.
ETF-Vergleich: warum die Mietrendite das wichtige Verhältnis ist
Die Kaltmietrendite (Jahres-Kaltmiete geteilt durch Kaufpreis) ist die wirtschaftliche Verzinsung, die der Käufer durch die ersparte Miete erzielt. Liegt sie deutlich unter der erwarteten Netto-ETF-Rendite, holt der Mieter den Eigenkapital-Vorsprung über die Jahre vermutlich nie ein. Liegt sie höher, kann der Kauf bereits nach wenigen Jahren vor der Miet-Variante liegen.
Faustregel: In Großstädten liegen Kaltmietrenditen oft bei 2,5–3,5 %. ETF-Renditen historisch bei 6–7 % brutto, also rund 5–6 % netto nach Teilfreistellung und Abgeltungsteuer. Das erklärt, warum sich Kaufen in Top-Lagen rechnerisch oft erst nach 25 Jahren oder gar nicht lohnt.
Wer den ETF-Effekt isoliert für sein Eigenkapital sehen will, nutzt zusätzlich den Opportunity-Cost-Rechner oder den Zinseszins-Rechner.
Was der Rechner nicht abbildet
- Anschlussfinanzierungs-Risiko nach Zinsbindung. Der eingegebene Sollzins gilt im Modell durchgehend.
- Sondertilgungen und Tilgungsänderungen. Annuität bleibt nominal konstant bis zur Volltilgung.
- Grundsteuer, Versicherung, Strom und Wasser. Fallen für Käufer und Mieter an und kürzen sich grob weg.
- Inflation als separater Effekt. Alle Werte sind nominal, also vergleichbar untereinander.
- Lebensqualität, Umzugsrisiko, Eigenleistung. Nicht jeder Mehrwert von Eigentum ist in Euro messbar.
Verwandte Tools
- Opportunity-Cost-Rechner — zeigt den ETF-Effekt eines einzelnen Eigenkapital-Betrags.
- Zinseszins-Rechner — modelliert reine ETF-Sparpläne ohne Immobilien-Mathematik.
- Vorabpauschale-Rechner — die laufende Besteuerung von ETFs im Detail.
- Notgroschen-Rechner — Reserve für Reparaturen und Eigentums-Risiken.
Hinweis: Vereinfachtes Modell. Reale Renditen, Mieten und Immobilienpreise schwanken stark, regional und über die Zeit. Keine Anlage- oder Finanzierungsberatung. Alle Berechnungen laufen lokal in deinem Browser.
Häufige Fragen
Warum ist Mieten in deinem Rechner oft besser als Kaufen?
Weil viele Rechner die Eigenkapitalbindung ignorieren. Dieser Rechner steckt das Eigenkapital des Mieters in einen ETF und legt die monatliche Differenz weiter an. Bei ETF-Renditen über der Nettomietrendite (Kaltmiete/Kaufpreis) und langen Zeiträumen schlägt der ETF die Immobilie häufiger als gedacht.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in meinem Bundesland?
Sie reicht von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. Wähle dein Bundesland im Rechner aus, der Satz wird automatisch eingerechnet.
Wird die Steuer auf ETF-Gewinne berücksichtigt?
Ja. Am Ende des Vergleichszeitraums wird auf die ETF-Gewinne die Abgeltungsteuer (26,375 % inkl. Soli) auf 70 % des Gewinns angesetzt, also rund 18,5 % effektiv (Aktien-Teilfreistellung). Selbstgenutzte Immobilien sind beim Verkauf steuerfrei und werden ohne Abzug verglichen.
Was ist der Break-Even-Punkt?
Das Jahr, in dem das Nettovermögen der Käufer-Variante das der Mieter-Variante überholt (oder umgekehrt). Liegt der Break-Even nach deinem geplanten Zeithorizont, lohnt sich der Kauf finanziell vermutlich nicht.