Mieterhöhung-Rechner: Kappungsgrenze prüfen
Prüfe, ob eine Mieterhöhung zulässig ist: maximale Erhöhung nach Kappungsgrenze (15 % oder 20 % in drei Jahren), Vergleichsmiete, Sperrfrist und Begründungspflicht nach § 558 BGB.
Trage aktuelle und geplante Kaltmiete, das Gebiet und das Datum der letzten Erhöhung ein. Der Rechner zeigt die maximal zulässige Miete nach Kappungsgrenze, prüft die Sperrfrist und ob die geplante Erhöhung zulässig ist.
Mieterhöhung-Rechner
Prüfe, ob eine Mieterhöhung die Kappungsgrenze nach § 558 BGB einhält, und wie viel Erhöhung höchstens zulässig ist.
Miete
Gebiet & Fristen
Kappungsgrenze für dieses Gebiet
Die abgesenkte Grenze von 15 % gilt nur in per Landesverordnung bestimmten Gemeinden. Sie deckt sich oft, aber nicht zwingend mit den Mietpreisbremse-Gebieten.
Für die Prüfung der Sperrfrist (frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung).
Ortsübliche Vergleichsmiete (optional)
Die geplante Miete hält die geprüften Grenzen ein.
Geplante Erhöhung: 100,00 € (13,3 %). Höchstzulässig wären 900,00 €.
Ergebnis nach Kappungsgrenze (20,0 % in 3 Jahren)
Höchstzulässige Miete
900,00 €
durch Kappungsgrenze
Max. Erhöhung
150,00 €
20,0 % auf aktuelle Miete
Cap nach Kappung
900,00 €
Basis 750,00 € + 20,0 %
Geplante Erhöhung
100,00 €
13,3 %
Sperrfrist (§ 558 BGB)
Erhöhung frühestens verlangen ab
1. Oktober 2024
12 Monate nach der letzten Erhöhung
Neue Miete frühestens fällig ab
1. Januar 2025
15 Monate nach der letzten Änderung
Begründungspflicht (§ 558a BGB)
Der Vermieter muss das Erhöhungsverlangen in Textform begründen. Zulässig sind ein qualifizierter oder einfacher Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, muss er auch dann angegeben werden, wenn die Begründung auf einem anderen Weg erfolgt.
Vereinfachte Prüfung nach § 558 BGB (Kappungsgrenze, Sperrfrist) und § 558a BGB (Begründung). Modernisierungserhöhungen (§ 559 BGB) und Staffel- oder Indexmieten folgen eigenen Regeln und werden nicht abgebildet. Keine Rechtsberatung.
Die Kappungsgrenze: 15 % oder 20 %
Nach § 558 Abs. 3 BGB darf die Kaltmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen, auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete mehr zuließe. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Länder die Grenze per Verordnung auf 15 Prozent absenken. Maßgeblich ist die Miete drei Jahre vor der neuen Erhöhung, frühere Erhöhungen in diesem Zeitraum werden eingerechnet.
Welche der beiden Grenzen gilt, hängt vom Standort der Wohnung ab. Die 15-Prozent-Gebiete decken sich oft, aber nicht zwingend mit den Mietpreisbremse-Gebieten, da beide auf getrennten Landesverordnungen beruhen.
Zwei Grenzen gleichzeitig
Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete gelten nebeneinander, es zählt immer die niedrigere. Liegt die Vergleichsmiete unter dem, was die Kappungsgrenze erlauben würde, ist sie die echte Obergrenze. Wenn du den Quadratmeterpreis aus dem Mietspiegel kennst, kannst du ihn im Rechner ergänzen.
Fristen und Begründung
Ein Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden, die neue Miete wird frühestens 15 Monate nach der letzten Mietänderung fällig. Der Vermieter muss das Verlangen nach § 558a BGB in Textform begründen, etwa über den Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen. Als Mieter hast du bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit zuzustimmen.
Verwandte Tools
- Mieten vs. Kaufen Rechner für die Frage, ob sich Eigentum gegenüber der Miete plus ETF lohnt.
- Tage-Zähler für die genaue Berechnung der Fristen zwischen zwei Daten.
- Gehalts-Inflations-Rechner für die Frage, ob Einkommen mit steigenden Kosten Schritt hält.
Hinweis: Vereinfachte Prüfung nach § 558 und § 558a BGB. Modernisierungserhöhungen (§ 559 BGB) sowie Staffel- und Indexmieten folgen eigenen Regeln und werden nicht abgebildet. Keine Rechtsberatung. Alle Berechnungen laufen lokal in deinem Browser.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Miete in drei Jahren steigen?
Nach der Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) um höchstens 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt senken die Länder die Grenze per Verordnung auf 15 Prozent. Zusätzlich darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden, es gilt immer die niedrigere Grenze.
Was ist der Unterschied zwischen Kappungsgrenze und Mietpreisbremse?
Die Kappungsgrenze begrenzt Erhöhungen in laufenden Mietverhältnissen. Die Mietpreisbremse gilt bei der Neuvermietung und deckelt die Anfangsmiete auf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Beide Gebiete werden per Landesverordnung bestimmt und überschneiden sich häufig, sind aber rechtlich getrennt.
Welche Fristen gelten bei einer Mieterhöhung?
Ein Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Die neue Miete wird frühestens 15 Monate nach der letzten Mietänderung fällig. Mieter haben bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang Zeit, der Erhöhung zuzustimmen.
Wie muss eine Mieterhöhung begründet werden?
Nach § 558a BGB in Textform, gestützt auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen. Ohne formgerechte Begründung ist das Verlangen unwirksam.